我们采用了企业云参访的活动形式，通过线上直播的方式来与同学们见面和互动。8月27日，金融与商业管理（FBM）北京3班校友、我爱我家集团副总裁及北京我爱我家房地产经纪有限公司总经理高晓辉同学，带领我们一同“走”进我爱我家集团总部、并与我们分享了我爱我家现在以及未来的战略布局和重要举措。

互联网的渗透为消费者搭建了广阔的信息渠道，如今“长租公寓”的概念正在被越来越多的人接受。“长租时代”已经来临，单纯以量取胜的房屋交易生态将被打碎重建，以服务质量为核心的产业链应运而生，这是一个挑战、机遇、开创、收获并行的新时代。

2017年我国住房租赁市场GMV（总成交额）约1.2万亿元，租房人口1.94亿人，到2030年，这一数字将达到4.6万亿。面对前景广阔的长租市场，我爱我家集团副总裁、我爱我家北京公司总经理高晓辉女士，将从五大模块入手，分享长租公寓的热点话题，以及我爱我家集团的现状和对未来的布局、举措。

政策助力长租公寓驶入快车道

行业发展离不开政策的大力支持，2015年，国家开始大力扶持住房租赁市场。2016年年底，国务院总理李克强提出“房子是用来住的”。2017年，各地密集出台楼市调控政策，并大力发展租赁市场。自2015年，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，推进REITS（房地产信托投资基金）的试点等举措，给予住房租赁机构或个人税收优惠。租赁市场获得了政策红利，行业蓬勃发展。

政策的支持主要有五大方面：培育市场主体、加大金融税收支持、增加租赁住房供应、加强市场监管、鼓励住房租赁消费。

万亿级的长租公寓市场

从市场层面去看，长租公寓市场可以分四个阶段：从萌芽期、起步期、到成长期、再到这几年的快速发展期及未来的阶段。

上世纪90年代到2007年的萌芽期是一个里程碑式的阶段，服务式公寓的概念开始引入我国，我爱我家集团早在2000年就推出了长租公寓的业务，主要是帮助业主进行闲置资产的房屋管理，提供招租及其他服务。

2008年到2012年，长租公寓步入了起步期的阶段，随着租客对品质需求的日益提升，公司为了迎合年轻化的客群，开始提供一些品质远高于普租市场的服务产品。

2013年到2014年，长租公寓市场进入了成长期，其蓝海市场引起了资本市场的高度关注，2014年底，伴随着雷军投资一个亿的YOU+，整个长租公寓在资本市场上被推向到风口浪尖。

2015年之后，长租公寓已经到了快速发展的时期。随着培育和发展住房租赁市场上升至国家政策的高度，仅在2015年，融资就有19起，总额达到15亿，资本市场对于长租领域的关注也达到了一个新的高峰。

回首市场发展的四个阶段，我们不但能清晰地看到整个市场发展的轨迹，更能看到一个硝烟弥漫的战局，而这个战局争夺的焦点就在一二线城市。

硝烟弥漫的一二线城市

首先长租公寓分布在市场密集、热度极高的、包括东南沿海地区在内的一线城市。特别是北京、省会城市及经济比较发达的长三角和珠三角城市。

二是分散式公寓规模占绝对优势，龙头企业已然形成。包括万科、碧桂园、旭辉、世茂等在内的房企在长租公寓领域均有布局。

三是房产服务中介系、房地产开发商系、创业系、酒店系及国家队，这五大市场主体角逐长租市场。中介背景的公寓机构如链家（自如）、我爱我家（相寓）主要由租赁中介业务延展而来，有天然的客源和分散式房源获取渠道，比较集中的占有核心竞争力的地位。房地产开发商类后来者居上、表现强势，具有整栋式的优势，充分利用了母公司手中的闲置资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资。创业类是目前长租公寓领域中数量最多的参与者，经营思路和方式灵活。酒店类背景的公寓商如华住（城家）、窝趣（铂涛）等的主要优势在于住客和存量物业的管理经验。国家队的入局其实是更多的解决非市场化的问题，跟前几个竞争主体有着不一样的意义。

四是核心城市群中心外延及新型城市群的未来潜力市场。随着国家城镇化的步伐，一线城市市场的租赁需求外溢，中国西部租赁市场也在崛起，市场细分为四类：第一类是人口规模比较大的城市，如重庆、天津、成都、苏州、武汉等人口千万级以上的市场。第二类是收入水平相对好的城市，如苏州、杭州、宁波等城市，在长租公寓领域拥有较好的土壤和市场。第三类是居住成本、购房成本偏高的城市。第四类是具有房地产政策倾斜、大力鼓励发展住房租赁的潜力市场。

产品同质化的竞争环境

在长租公寓产品越来越趋同之时，空间优化成为主线，以互联网形式的迭代升级，使分散式公寓户型选择更多；4000元以下产品成为整个一二线市场中的主力产品。

但现阶段来看，长租公寓市场仍以规模竞争为主。根据长租行业发展的必然趋势，并随着客户的不断细分，产品端也会不断细分，整栋集中式的长租公寓和分散式公寓产品之间的界限会越来越模糊、越来越弱化。那么客户到底是如何在为长租公寓买单呢？

谁在为长租公寓买单

答案是这样几类：第一类是85后的“三高”群体，他们有着高学历和高收入，并且热爱生活、讲究品质，是长租公寓里面非常核心和稳定的一类客群。第二类是迎合客群租房的态度，随着租客的年轻化，传统租房上的痛点有一定程度的解决。第三类是长租公寓的租赁现状，安全性、私密性、以及房间朝向、交通便利这些因素，整租和集中式产品都能更好的符合客户的喜好要求。

未来趋势展望

日益庞大的租房群体、高涨的房价使长租公寓的市场“蛋糕”越做越大。促进自身竞争力的提升，在租客对租住产品需求不断升级的前提下，能够满足租客个性化的需求、打造定制化产品是未来的发展方向 。

以租房为核心的延展服务种类繁多，整个租赁住房作为一个庞大的生活场景，包含生活的衣食住行、洗衣、保洁等一系列服务需求。其次，从增值服务和租赁产品结合金融产品，各交易主体均存在对于资金或风险控制方面金融产品的潜在需求，这些也都是未来的主要盈利点。

未来市场竞争基于服务和品牌两大核心，不同于产品的易复制性，服务作为“软实力”的价值将进一步凸显。同时，品牌所产生的衍生价值能力将吸引90 后租客群体主动向公寓企业靠拢。

此外，90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌租赁市场进入新的加速阶段。

在未来市场的竞争下，经过初期扩张以后，行业将进入整合期。我们预测，随着长租公寓市场优质存量房资源将不断被瓜分，行业市场并购整合会将进一步加剧，尤其是在竞争激烈、资源紧缺的一线城市。

长租市场跑道宽而长，未来竞争格局充满想象，中国房地产市场正在进入一个前所未有的变革时期，让我们相遇在“相寓”，让生活更美好！

（本文仅代表作者个人观点）