2023年，中国内地房企资金链断裂、债务压力高企，总部位于临近香港的两个房企广州恒大和佛山碧桂园接连爆雷，牵动着每个人敏感的神经。

房地产债务危机极大削弱了大众对房企的信心。2023年9月以来，房地产行业的各项支持政策在全国范围内相继落地，让人们对政策效果的释放情况充满期待，不过，根据2023年10月19日国家统计局公布的2023年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，2023年9月全国70城新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%，连续4个月下跌，跌幅与上月持平；同比方面，2023年9月新房价格同比下跌0.6%，连续17个月同比下跌，跌幅连续3个月持平。再看二手房，2023年9月全国70城二手住宅价格指数环比下跌0.5%，连续4个月环比下跌，跌幅连续三个月持平；同比方面，2023年9月70城房价下跌3.2%，连续下跌19个月，但跌幅与上月持平。无论是新房还是二手房，房市离回暖还是有段距离。

房市不景气导致房地产销售放缓就像是一个循环中的一环，买房的观望引发消费者对于房产流动性的担忧，导致房地产贷款余额信用恶化，银行资产缩水，波及金融与经济稳定，成为敲响中国内地经济一记警钟的同时，也波及到了香港银行业和股市。

经济学家陶冬博士在香港大学中国商业学院举办的“港大ICB新年展望论坛：巨变下的开放与复苏”上分享了一组数据：今年中国现有政府债60万亿，地方平台债60万亿，房地产占40万亿，这三个加起来就是160万亿，而去年中国的GDP是120万亿，所以目前的中国面对着莫大的债务挑战，但是事情并不是无法解决。陶冬博士谈到，解决目前的债务问题，必须要用量化宽松的方法。陶博士提到了2008年的美国以及2012年欧洲也出现了类似的情况，但是美国人和欧洲人采取了和日本人90年代初的被动和截然不同的解决方案。无独有偶，当天论坛的另一位讲者中国首席经济学家论坛理事、花旗银行私人银行董事总经理刘利刚博士也提到了相似的内容。

回首2008年，当时的次贷危机导致世界经济衰退，西方发达国家为挽救和刺激经济，纷纷采取积极扩张的财政和货币政策，结果导致财政赤字飙升和政府债务膨胀。陶冬博士认为美国当时疯狂印钱的解决方案，事实上是把债务问题货币化，不过在陶博士看来，他不认为美国错在印钱上，而是印完了钱之后没有出现结构性改革，一次又一次的不断的要通过用钱来解决，陶博士认为如果一个船紧急触礁的时候，一定要把船先扶起来，“我们需要解决的是一个周期性的问题，在这之后再做结构性的调整。”陶博士在分享的结尾给向我们展示了一个事实，从2008年到2016年，从美国、欧洲，日本和中国四大央行的资产负债表中看出，实际上印钱印的最多的是中国人民银行，而那一段时间恰恰是中国经济的黄金时代，房地产热、基础设施热、消费情绪高涨，给我们带来了一个值得回忆的年代。

刘利刚博士也对比了日本和美国的两个政策极端。在日本90年代大萧条时期，当时日本央行在面临房地产泡沫崩溃之后，花了6年的时间才把政策利息降到1%，又花了4~5年的时间才将利率归零，当时市场以及企业老百姓已经无感。而2008年就是美国在伯南克当美联储主席的情况下，他对美国的货币政策做了一个超于所谓的常规性规则的做法，把利率归零并且进行量化宽松，同时美国的财政部也做了一个非常大的资产的重组，使得美国经济在2012年就走出了危机。刘博士认为，如果我们能吸取日本的教训，去借鉴美国的经验，其实我们在政策方面尽快的把这些有效的政策出台之后，我们可以把房地产的影响控制到最低。

去年以来，内地已两次下调LPR，其中在6月，1年和5年期以上LPR均下调10点子，8月为1年期LPR下调10点子、5年期未动的“非对称”降息。两个期限的利率分别为3.45厘和4.2厘，并且两次降准，但是常规的货币政策效果并不明显。下一步央行有可能会采取更为激进的“中国式量化宽松”。其实如果从央行以非常规的方式向市场注入流动性的意义来说，在2008年美国金融危机爆发时，中国式QE就已开始。从已有数据来看，至2014年底，中国央行资产负债表总规模为33.8万亿人民币，以当时汇率计算，为5.4万亿美元，相当于当年GDP的53%，是2006年底时资产负债表12.9万亿人民币规模的2.6倍。同期，美联储资产负债表总规模为4.5万亿美元，相当于当年美国GDP的26%，是2006年底时资产负债表9037亿美元规模的5.0倍。也就是说，美国金融危机之后，中国央行资产负债表的绝对及相对规模都比美联储的要大，只不过，美联储的扩张速度要比中国央行快而已。也就是说，2008年以来的“中国式量化”，其规模要大于美联储，只不过中国央行资产负债表的扩张方式与美联储不同罢了。美联储资产负债表的扩张主要是通过三轮量化宽松（购买债券）方式来进行，因此，美联储的资产负债表中目前持有2.46万亿美元的各年期美国国债以及1.74万亿美元的证券化资产，占比达到93%。而中国央行资产负债表的扩张主要来自不断购入外汇，结果是，2014年底，中国央行资产负债表中外汇资产为27.1万亿人民币，占比80%。尽管两者成因不同，但两大央行资产负债表的扩张都意味着向市场释放了大量的基础货币或流动性。

陶冬博士反复在强调，债务问题是一个周期性问题。眼下大家最关心的还是债务问题，债务问题不解决的话，信心没有办法恢复，不过也要看到另一方面，债务问题可能是把中国经济推向下一个周期的不可替代的手段。陶博士说到“抛开这一两年咱们怎么走出这个逆境不谈，从未来10年20年来看，如果你要想走出去，一定要忘记过去的成功，因为中国已经从土地经济在迈向数据经济的过程中，真正能够让中国维持在一个可持续增长的，是做数据、替代能源和电动车”。

拥有丰富跨国公司咨询服务经验的高风咨询公司董事长兼首席执行官、港大ICB顾问委员会委员,董事会成员谢祖墀博士在谈到很多外国公司已经意识到中国科技创新已经和以前大为不同了，现在中国已经拥有在一些领域去制定和提供自己的标准而不是跟随西方世界的标准的能力。比如华为在5G领域的成功，还有中国新能源汽车产业的成功，这些成功驱动着一些外国企业在利益驱使下必须得和我们合作。因此，可以预测，当房地产债务危机过去，房地产真正健康发展，科技创新带动经济增长后，中国经济会迎来新的春天。

不过在论坛上谢祖墀博士也提到了由于各种复杂的原因，中国的FDI（外商直接投资指数）去年第三季度变成了负数，不得不说，前途是光明的，但是转型的道路总是痛苦的。