睿见开阔视野，视野改变格局。

2020年，香港大学SPACE中国商业学院暨企业研究院联合推出线上直播栏目“ICB视野”。开播一年以来，国际著名经济学家、杰出教育家陈坤耀教授，香港大学前副校长程介明教授，海通国际首席经济学家孙明春博士，太盟投资集团董事长兼首席执行官单伟建博士，富士康工业互联网（Fii）前首席战略官姚忠佑先生等多位专家学者做客直播间，为企业领导者、行业研究者、社会思想者提供宝贵经验和前沿视角；以专业知识传递思想力量，向社会传播理性的声音。

除了在36氪、第一财经、凤凰财经、网易财经等多家媒体进行同步直播外，我们还特别创建“ICB视野【60s睿见】私享群”，为热爱学习思考的朋友提供深度交流互动平台。1月举办的 “盘点2020，部署2021”社群活动中，我们收获到多个具有专业深度和思想高度的粉丝提问。

值此新春前夕，小编特别精选来自时政、创新、投资三个不同视角的精彩问答，以飨读者。

时政洞见

刘宁荣教授 Prof.N.R.Liu
香港大学SPACE学院常务副院长
中国商业学院（ICB）暨企业研究院（SEA）创院院长

■ 陈同学：请问刘教授， “中国低人权优势”观点怎么看？中美争端是否会有利于促进中国改善人权？

刘教授回复：

中国在过去四十年的经济发展中，首先强调的是稳定，一个稳定的社会环境才能够使经济得以快速的发展。

所以中国的劳工阶层，如果要组织一些非认可的活动，争取自己的权益，是相当难的。这样非认可的活动不能开展，中国的工会就没有一种力量，所以中国的工人在某种程度上是全世界最“乖巧”的工人。

这样一个稳定的局面在某种程度上又吸引了欧美大企业、大资本家来到中国投资。对任何一个企业家、资本家来讲，获取最高的利润是目标，最大的需要就是找到一个稳定的市场。

中国的社会稳定，工人相对听话，不可能随随便便发起罢工影响他们的运作，人工的成本以前又比较低。所以，大量的欧美企业搬离欧美国家来到了发展中国家，包括中国，这使得美国制造业中心地位受到冲击和影响。

所以在美国出现了“铁锈州”，曾经是美国制造业的明珠一落千丈，底特律就是其中最明显的例子。美国的中部出现“底特律化”，企业外移他国，政府入不敷出，导致很多居民搬迁，造成了曾经非常繁荣的城市日渐衰败。这也导致了美国民粹主义高涨，全球化受挫，特朗普四年前可以入主白宫，给美国以及全球带来了震荡和冲突。

现在美国的一些大企业、大资本家从中得益了，但造成美国贫富差距巨大，普通民众反而把责任推卸给中国以及其它发展中国家。

另一方面，中国人权的问题，也确实影响到中国的软实力。由于信息资讯科技的发展，无远弗届，随时随地都可以获得他国的讯息。

中国的很多事情经过媒体的报道，让人感到好像中国在很多相关的人权领域方面对百姓的保护不够，这也影响到中国的形象和发展。

一个国家的强大不仅仅是在经济实力、军事实力等硬实力方面，也要看软实力，所以这方面的完善是非常重要的。这无需看他国的压力，而是着眼于对不同的意见和看法多包容，有容乃大。

创新睿见

杨仕名先生 Mr. Kevin Yeung
香港大学SPACE中国商业学院教务长(学务) 暨首席讲师

■ AL智鹰@Solon：新的2021 年，创新项目变得不确定，风险变数提高，如何进行规划部署？

Kevin老师回复：

2021年，创新项目的四个因素特别重要：市场、钱、人才、时间。

最重要的是市场。“有市场”是最核心的要素。也就是说，用户有未被满足的需求。

第二，自己的钱有多少。所谓风险变数提高，没错，可是风险的承受如人饮水，冷暖自知。要学会去评价和评估自己的风险承受能力。

第三，人才。人才既包括掌握应用技术的人，也包括拥有关系网络的人等等。

第四，时间。如果钱够，时间可以拉得长一点；如果本钱不足，我们就必须要更快地拿到一些收获。

这些是我们必须要想清楚的四个最重要的因素。

我们还要思考创新为的是什么？有没有意义？不单是要赚钱，还要给到社会贡献，为社会带来一些真正的好处，社会对我们才会有所帮助，你的创新也会有更多人愿意接受。群英荟萃，则未来可期。整个世界不是单靠一个人来完成，获得更多的支持，创新才更容易成功。

从概念性的角度来说，有很多创新逻辑需要深入学习。例如，从零到一、二次创新曲线等等，都会在ICB的课堂上讲到。届时希望大家做更多的讨论。

投资智见

邹宇先生 Mr. Jimmy Chow
香港大学SPACE中国商业学院高级课程主任暨首席讲师
罗斯柴尔德家族银行亚洲区
摩根大通银行、花旗银行前董事
美国哥伦比亚大学国际金融硕士

■ 2021下海外REITS 怎么看？

Jimmy老师回复：

我认为目前REITs股价明显落后于全球股市。从全球来看，北美、亚洲和澳洲是表现最差的，2020年累计下跌9%，但2021年行情可以期待。除了基本面好转之外，REITs利率水准还有3%-5%左右。在全球负利率情况下，可以吸引对股息收益有兴趣的人来投资。

随着2020年Q4已经出来，商用REITs无论从营收、获利方面可能都会面临衰退压力。如果因为这样出现比较大幅度的修正，可能导致不错的进场机会。

特别是美国进入零利息，全球也都是非常低的利息水平，甚至有些国家是负利息。而美国利息即使非常低的情况下，房市仍持续复苏。如果受惠于办公室趋势带来郊区房屋需求大赠，美国房市可以维稳。从这个层面来看，整体房价上行，而且趋于不变。

在联储会持续低息环境下，总体经济将会持续复苏，不过很大的未知数是疫苗问题。如果疫苗可以在几个季度之内普及，REITs基本面可在2021年上半年触底，下半年恢复增长能力。过去半年，区间已经整理很多，所以指数近期向上突破之后多投也是确立的。从投资看资金预期，可以由成长的科技股转向传统的价值股。

我认为未来一年REITs前景比较乐观。从类型来看，可以重点看成长型以及价值型REITs后市的表现。比如说成长型产业，像电动带动下的工业物流中心，或者科技大幅对应的数据中心，或者运营展望，都是持续乐观。比如说价值型产业，像住宅、零售、商办，经过谷底的整并与资产调节之后，各领域龙头公司可以欲火重生。

对比之下，香港比较有意思，因为疫情冲击一般会对地产产生严重打击，可是今年没有出现，没有升也没有降。为什么？以往疫情打击，香港房势会下跌，主要原因在于全球货币宽松。因抵押证券利率不断下行，而且香港住宅地产市场严重供不应求，加之中概股回归香港，香港IPO募集量排全球第二，产生了造富效应。所以在疫情导致无法跨境旅游的冲击下，富裕群体就产生了替代性购房需求，而香港REITs相对其他投资的表现是好的。

看去年11月份各个类别，地区住宅平均月租同比下跌5%，私人住宅租金连续14个月是增长负值，持续时间比2008年金融海啸还要长，会影响房地产、信托资金，就是REITs的表现。因为REITs以信托方式组成，主要投资是房地产项目。比如购物中心、写字楼和酒店之类的集体投资项目，为投资者提供来自房地产项目定期租金收入。从一定程度来看，REITs替代了投资性房地产业务，而相对于实体投资的租金收入，REITs作为替代品除了具备普通证券化资产的优势之外，还有流动性很高，门槛低，所以替代的成本有这个优势。目前香港港交所REITs只有11支，市值接近2400亿港币，最大的是领展，占比63%。领展从2007年~2018年涨幅已经超过380%，远高于同期，比如中原城市指数160%的涨幅。所以从这个角度看，同期买入领展比买香港住宅回报高出一倍。

值得一提的是，2019年6月，领展已经达到高点，受到疫情冲击，2020年底回撤32%。正是由于这样的变化，在2010年~2020年十年中，香港11支REITs平均年化报酬率只有5.7%，相当于科技股是比不上，低于住宅地产年化期的涨幅成绩是好于同期1.7%，高于日本REITs和新加坡REITs。2020年，香港REITs去年回报率是负23%，跑出了恒生地产负17%，也跑出了恒生指数负5%。

2020年11月以来，全球经济形势明朗化，以及疫苗研发成功相继落地，香港酒店、零售业行业补贴逐步到位，REITs应该可以逐渐平稳恢复。2021年有希望跑赢住宅地产投资。同时结合过去10年发展前景，REITs表现相当稳健，而且优于亚洲投资回报，在香港REITs是绝对值得的投资配置。

从政策角度看，香港于去年11月份发布报告，希望推动香港房地产基金使之成为亚洲蓬勃发展的市场，同时加强香港作为首要资产与财富配置中心集资的功能，为本地投资者带来更为多元以及提供稳定回报的投资机会。

展望2021年，房地产行业中新的盈利模式有望为REITs带来翻盘机会。短期之内，租赁成本下降有利于刺激部分租户的需求。对于规模较大且运营稳健的机构，因整体租金成本下降，可借此提高工作环境质量，自主创新模式扩大共享空间需求，中长期看是非常好的机会。REITs在海外和香港，疫情之下带来各类地产商业产业整合，优化设置，以及提高竞争力的机会，在长期维度上给租赁业务一个升级。

最后，提醒大家，本文只是代表了作者个人的观点，在做任何投资之前需要谨慎分析，而不是轻信各方面的意见。

2021年，ICB视野还将继续前行，欢迎更多的终身学习者参与互动。

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