作为一种有潜力及受监管的新融资方式，证券型代币发行（STO）在全球布局资本市场被广泛布局。本文将概述STO的全球布局，并剖析其在香港和粤港澳大湾区（「大湾区」）的机遇，以及其如何促进另类投资类别中房地产市场的投资。

以糅合加密货币和传统股票元素的新一代合规代币进行募资，STOs应运而生，取代不受监管的ICOs狂潮，被认为是非流动资产的新融资渠道。加密货币交易所 INX 完成了第一个在美国证券交易委员会（SEC）注册的STO—INX Limited代币的上市，筹集了超过1.25亿美元。同时，总部位于新加坡的星展银行面向专业投资者发行了1,130万美元的数字债券。

与此同时，监管清晰度的提高是全球加密币领域的最大发展之一，其过去几年的成果令人瞩目，受到投资圈欢迎，因为清晰透明的监管能优化投资环境，欢迎更多机构投资者进入投资圈。随着数字资产管理行业监管日趋成熟，专业投资者愈发安心。强监管为释放数字资产潜力和保护投资者的关键，令其能抱持信任及信心进行投资，而这是不受监管的交易服务无法实现的。

香港数字资产交易所联合创始人卢廷匡认为，香港有望成为亚太证券型代币发行的中心。

不同金融市场的发展水平不同，而STO发展仰赖的一个关键因素正是其所在的市场。香港是拥有最完善的资本市场基础设施的城市之一，同时拥有大量持牌财务顾问、经销代理和保荐人等专业团队来服务和推进STO。随着清晰监管框架的出台、近期政府对有限合伙基金（LPF）制度的推动以及香港于亚洲资本市场地位的持续提升，我们预计STO将在未来几年内大受裨益。

中国内地对虚拟资产态度负面，实施越趋严苛的打压，相较下，香港采取了更自由的手法，清晰勾勒监管框架，力求提高发行方的质量并保护投资者权益。由此，香港有望成为亚太区 STO的中心。

另类投资包括对冲基金、私募股权、风险投资和私人债务以及房地产等实物资产。过去近20年，另类投资占全球投资超过一成。尽管另类投资领域获得越来越多资本家的青睐，其增长动力有增无减，但其发展路上并非毫无阻碍。例如，大多数另类投资的资产类别需要大量的资本投入，其交易过程也颇漫长。另外，缺乏网络或资源的投资者难以触及处于各阶段的交易，如此一来，市场上的买家和卖家越来越少，投资者便更倾向于选择流动性更强的投资项目，流动性不足的私募基金、房地产和收藏品等另类投资资产更难筹集到资金。我们认为，在市场亟需发展一个新的融资形式来打破规限的情况下，STO应运而生，最先受惠的资产类别将会是另类投资。

与另类投资的其他类别相比，房地产市场在经历了2020年的洗礼后，仍然保持繁荣景象。然而，尽管其较高的现金收益率以及其与市场大环境的低相关性吸引大批资金，前期的高资本投入依然是普通投资者或房地产建筑商重大的进入壁垒。繁琐低效、人力成本高的纸质流程，加上缺乏监督等因素均对房地产市场的参与度、流动性和表现产生不良影响。

通过技术，STO可能将房地产市场融资提升到另一新高度：

1、灵活性和流动性：STO为投资注入灵活性：区块链技术可提高营运效率，减少结算时间，更快地转移投资收益。STO旨在令投资者可安全地转移股权，提高流动性。

2、资产分割：将地产资本分割成相对可负担的资产可以将房地产市场推向更多的投资者，从而降低高准入门槛。部分所有权由区块链安全保管着，而新的金融产品可以以较低的单位成本接触到更广泛的投资者。

3、营运效率：通过智能合约，付款确认、管理费扣除和股息分配在内的流程可以自动执行，STO简化了各种繁琐流程，令新资产从推出市场到完成交易的过程不再麻烦。

4、数据透明：分布式账本是各方的唯一数据真实来源，是透明、不可变、实时的所有权记录。而由于各成员共享唯一的真实数据，我们可以端到端地查看交易的所有细节，赋予我们更多的信心、效率及机会。

提高监管清晰度对于释放数字资产的潜力和保护投资者的利益至关重要。STO可以为所有持份者开拓一个新的房地产投资领域，赋予其更多的选择和灵活性。孤军奋战，其力有限，推动STO需要大家的努力共同实现。